Ada 3 (tiga) pendekatan untuk menilai rumah, yaitu:
PENDEKATAN PERBANDINGAN/PENDEKATAN DATA PASAR
Untuk menerapkannya, terdapat 3 aspek penting yang harus dilihat yaitu: 1) Fisik rumah (yang terdiri dari tanah dan bangunan), 2). Legalitas rumah, dan 3). Aspek eksternal (dalam hal ini kondisi lingkungan sekitar).
Langkah pertama teliti dengan cermat rumah yang akan dinilai. Kita harus melihat langsung rumah tersebut. Dapatkan data fisik rumah seperti luas rumah, luas tanah, tinggi rumah jumlah kamar tidur, kamar mandi dan ruangan-ruangan lain. Teliti dengan cermat, lihat langsung setiap sudut rumah jangan sampai ada yang terlewat. Catat dan foto semua yang kita lihat. Apakah ada keretakan, ada kerusakan. Apakah ada aspek yang menonjol dari bangunan, desain dan tata letaknya misalnya. Apa bahan material bangunannya: bahan pintu jendela, dindingnya, plafon, lantai. Bagaimana pula finishing-nya apakah rapi, sempurna. Bagaimana dengan struktur bangunannya apakah memenuhi standar. Adakah fasilitas bangunan seperti AC, pemanas air. Bagaimana dengan instalasi air bersih dan kotornya. Apakah ada bangunan pendukung seperti kolam renang, gazebo, dan sebagainya.
Selanjutnya adalah identifikasi tapak tempat bagunan didirikan. Berapa luasnya, berapa jarak rumah dari batas pinggir tanah, berapa luas halaman, apakah tanah persis di pinggir jalan. Berapa lebar jalan depan rumah, apakah mobil dapat leluasa masuk. Apakah tanah sejajar dengan tinggi jalan, atau di bawah jalan atau di atas jalan. Bagaimana dengan letak lahan apakah ada di sudut jalan atau di tengah. Dan yang sangat penting adalah meneliti dokumen. Apakah tanah bersertifikat, apakah bangunan ber-IMB. Bagiamana status hukum rumah tersebut apakah clear atau sedang terbelit masalah.
Lalu, tinjau kondisi eksternal rumah. Catat apa yang terdapat di kanan kiri rumah: rumah tetangga, kebun, padang rumput, area hijau, kuburan, tempat sampah, atau yang lainnya. Bagaimana lingkungan rumah tersebut, apakah lingkungan rumah tinggal aman dan nyaman. Bagaimana akses menuju rumah tersebut apakah mudah dan nyaman, mudah dijangkau dengan kendaraan umum atau harus dengan kendaraan pribadi.
Semua hal tersebut harus diidentifikasi semua, jika sudah maka selanjutnya adalah mendapatkan data pembanding. Yaitu rumah di sekitar yang pernah dilakukan transaksi. Usahakan sedekat mungkin dengan rumah yang dinilai dan semirip mungkin serta terjadinya transaksi belum terlalu lama, kalau bisa jangan lebih setahun. Kemudian, lakukan identifikasi fisik tanah dan bangunan, fasilitas pendukung dan faktor eksternal serta dokumen legal rumah pembanding itu, sebagaimana yang kita lakukan pada rumah yang kita nilai. Catat dan ambil fotonya. Setelah selesai satu rumah pembanding, usahakan mendapat pembanding yang lain dan lakukan langkah lanjutan yang sama. Semakin banyak data pembanding semakin baik.
Nah bagaimana cara memberi nilainya, cara yang paling simple dengan memberikan poin atau prosentase +/- dari setiap aspek. Kalau istilah yang ada di dunia penilai di adjustment gitu deh..hahaha
PENDEKATAN BIAYA
Penilaian rumah dengan pendekatan biaya ini diperoleh dengan cara menjumlahkan nilai tanah ditambah dengan nilai bangunan beserta fasilitas pendukungnya. Pada penerapannya, nilai tanah maupun nilai bangunan dihitung per meter persegi dan dikalikan dengan luasannya.
Dengan pendekatan biaya ini, kita tidak memperdulikan apakah rumah yang sedang kita nilai adalah baru atau telah berumur lama, kita harus memperkirakan biaya membangun rumah tersebut dalam keadaan baru. Tahapan ini dilaksanakan tentu setelah kita melakukan penelitian lapangan pada fisik rumah secara cermat. Setelah diperoleh nilai biaya membangun baru, maka langkah selanjutnya adalah memperkirakan besaran penyusutan bangunan. Misal bangunan berumur 10 tahun, dan bangunan kurang mendapat perawatan rutin yang memadai. Nilai penyusutan fisik misalnya sebesar 20 persen. Jika biaya membangun bangunan baru adalah Rp400 juta, maka nilai bangunan adalah Rp320 juta. Nilai bangunan ini diperoleh dengan cara mengurangi biaya membangun bangunan baru Rp400 juta dengan penyusutan 20 persen. Setelah diperoleh nilai bangunan, maka selanjutnya nilai rumah dapat dikalkulasi dengan cara menambahkan nilai tanahnya.
Pada proses penaksiran nilai rumah menggunakan pendekatan biaya, penyusutan mempunyai peranan yang sangat penting untuk sampai pada nilai yang mendekati realita. Oleh karena itu besaran penyusutan dalam pendekatan biaya tidak selalu garis lurus. Bangunan yang lebih tua tidak selalu lebih besar prosentase penyusutannya dibandingkan bangunan relatif baru. Bangunan yang lebih tua tetapi dirawat dengan baik dan teratur disertasi dengan perbaikan-perbaikan secara rutin mempunyai prosentase penyusutan yang lebih rendah dibandingkan bangunan yang lebih muda tetapi tidak terawat. Pada penerapan pendekatan biaya, penyusutannya tidak hanya secara fisik tetapi ada juga penurunan nilai akibat tidak berfungsi optimalnya bangunan.
Sebenarnya pendekatan biaya ini yang paling mudah dicerna oleh logika yaa, tetapi dalam dunia professional pendekatan ini kurang digunakan sebagai pendekatan utama. Biasanya pendekatan biaya lebih digunakan sebagai cross check atas hasil penilaian dengan pendekatan data pasar. Alasannya karena nilai rumah tidak selalu sejalan dengan biaya membuatnya. Sebagai contoh, dua rumah yang dibangun dengan biaya yang sama, luas tanah dan bangunan sama, bisa bernilai berbeda jika yang satu dirancang oleh arsitek profesional sementara yang lainnya oleh seseorang yang tidak memahami kaidah rancang bangunan.
PENDEKATAN PENDAPATAN
Nah, kalau pendekatan pendapatan dalam penilaian rumah agak sulit karena pendekatan pendapatan lebih sesuai digunakan untuk income producing property (property yang menghasilkan pendapatan tertentu), seperti hotel atau restoran.
Pendekatan penilaian yang dilakukan dengan mendasarkan pada tingkat keuntungan yang mungkin dihasilkan oleh properti subjek pada saat ini dan masa yang akan datang yang selanjutnya dilakukan pengkapitalisasian untuk mengkonversi aliran pendapatan tersebut ke dalam nilai properti.
Ada 4 metodologi yang lazim digunakan dalam Pendekatan Pendapatan:
1. Gross Income Multiplier (GIM) / Net Income Multiplier (NIM)
2. Direct Capitalization
3. Discounted Cash Flow (DCF)
4. Residual Technique
Oke sekian dulu ya,
- Pendekatan Perbandingan/ Pendekatan data pasar. Pendekatan ini dilakukan dengan membuat perbandingan dengan nilai rumah lain yang sejenis di sekitarnya dan sudah terjadi transaksi.
- Pendekatan Biaya. Pendekatan ini dengan memperkirakan berapa biaya yang dikeluarkan untuk mendapatkan rumah tersebut
- Pendekatan Pendapatan. Pendekatan ini dengan menilai rumah dengan mempertimbangkan berapa besar kemampuan rumah tersebut memberikan potensi penghasilan (dalam hal ini penghasilan tersebut adalah sewa).
PENDEKATAN PERBANDINGAN/PENDEKATAN DATA PASAR
Untuk menerapkannya, terdapat 3 aspek penting yang harus dilihat yaitu: 1) Fisik rumah (yang terdiri dari tanah dan bangunan), 2). Legalitas rumah, dan 3). Aspek eksternal (dalam hal ini kondisi lingkungan sekitar).
Langkah pertama teliti dengan cermat rumah yang akan dinilai. Kita harus melihat langsung rumah tersebut. Dapatkan data fisik rumah seperti luas rumah, luas tanah, tinggi rumah jumlah kamar tidur, kamar mandi dan ruangan-ruangan lain. Teliti dengan cermat, lihat langsung setiap sudut rumah jangan sampai ada yang terlewat. Catat dan foto semua yang kita lihat. Apakah ada keretakan, ada kerusakan. Apakah ada aspek yang menonjol dari bangunan, desain dan tata letaknya misalnya. Apa bahan material bangunannya: bahan pintu jendela, dindingnya, plafon, lantai. Bagaimana pula finishing-nya apakah rapi, sempurna. Bagaimana dengan struktur bangunannya apakah memenuhi standar. Adakah fasilitas bangunan seperti AC, pemanas air. Bagaimana dengan instalasi air bersih dan kotornya. Apakah ada bangunan pendukung seperti kolam renang, gazebo, dan sebagainya.
Selanjutnya adalah identifikasi tapak tempat bagunan didirikan. Berapa luasnya, berapa jarak rumah dari batas pinggir tanah, berapa luas halaman, apakah tanah persis di pinggir jalan. Berapa lebar jalan depan rumah, apakah mobil dapat leluasa masuk. Apakah tanah sejajar dengan tinggi jalan, atau di bawah jalan atau di atas jalan. Bagaimana dengan letak lahan apakah ada di sudut jalan atau di tengah. Dan yang sangat penting adalah meneliti dokumen. Apakah tanah bersertifikat, apakah bangunan ber-IMB. Bagiamana status hukum rumah tersebut apakah clear atau sedang terbelit masalah.
Lalu, tinjau kondisi eksternal rumah. Catat apa yang terdapat di kanan kiri rumah: rumah tetangga, kebun, padang rumput, area hijau, kuburan, tempat sampah, atau yang lainnya. Bagaimana lingkungan rumah tersebut, apakah lingkungan rumah tinggal aman dan nyaman. Bagaimana akses menuju rumah tersebut apakah mudah dan nyaman, mudah dijangkau dengan kendaraan umum atau harus dengan kendaraan pribadi.
Semua hal tersebut harus diidentifikasi semua, jika sudah maka selanjutnya adalah mendapatkan data pembanding. Yaitu rumah di sekitar yang pernah dilakukan transaksi. Usahakan sedekat mungkin dengan rumah yang dinilai dan semirip mungkin serta terjadinya transaksi belum terlalu lama, kalau bisa jangan lebih setahun. Kemudian, lakukan identifikasi fisik tanah dan bangunan, fasilitas pendukung dan faktor eksternal serta dokumen legal rumah pembanding itu, sebagaimana yang kita lakukan pada rumah yang kita nilai. Catat dan ambil fotonya. Setelah selesai satu rumah pembanding, usahakan mendapat pembanding yang lain dan lakukan langkah lanjutan yang sama. Semakin banyak data pembanding semakin baik.
Nah bagaimana cara memberi nilainya, cara yang paling simple dengan memberikan poin atau prosentase +/- dari setiap aspek. Kalau istilah yang ada di dunia penilai di adjustment gitu deh..hahaha
PENDEKATAN BIAYA
Penilaian rumah dengan pendekatan biaya ini diperoleh dengan cara menjumlahkan nilai tanah ditambah dengan nilai bangunan beserta fasilitas pendukungnya. Pada penerapannya, nilai tanah maupun nilai bangunan dihitung per meter persegi dan dikalikan dengan luasannya.
Dengan pendekatan biaya ini, kita tidak memperdulikan apakah rumah yang sedang kita nilai adalah baru atau telah berumur lama, kita harus memperkirakan biaya membangun rumah tersebut dalam keadaan baru. Tahapan ini dilaksanakan tentu setelah kita melakukan penelitian lapangan pada fisik rumah secara cermat. Setelah diperoleh nilai biaya membangun baru, maka langkah selanjutnya adalah memperkirakan besaran penyusutan bangunan. Misal bangunan berumur 10 tahun, dan bangunan kurang mendapat perawatan rutin yang memadai. Nilai penyusutan fisik misalnya sebesar 20 persen. Jika biaya membangun bangunan baru adalah Rp400 juta, maka nilai bangunan adalah Rp320 juta. Nilai bangunan ini diperoleh dengan cara mengurangi biaya membangun bangunan baru Rp400 juta dengan penyusutan 20 persen. Setelah diperoleh nilai bangunan, maka selanjutnya nilai rumah dapat dikalkulasi dengan cara menambahkan nilai tanahnya.
Pada proses penaksiran nilai rumah menggunakan pendekatan biaya, penyusutan mempunyai peranan yang sangat penting untuk sampai pada nilai yang mendekati realita. Oleh karena itu besaran penyusutan dalam pendekatan biaya tidak selalu garis lurus. Bangunan yang lebih tua tidak selalu lebih besar prosentase penyusutannya dibandingkan bangunan relatif baru. Bangunan yang lebih tua tetapi dirawat dengan baik dan teratur disertasi dengan perbaikan-perbaikan secara rutin mempunyai prosentase penyusutan yang lebih rendah dibandingkan bangunan yang lebih muda tetapi tidak terawat. Pada penerapan pendekatan biaya, penyusutannya tidak hanya secara fisik tetapi ada juga penurunan nilai akibat tidak berfungsi optimalnya bangunan.
Sebenarnya pendekatan biaya ini yang paling mudah dicerna oleh logika yaa, tetapi dalam dunia professional pendekatan ini kurang digunakan sebagai pendekatan utama. Biasanya pendekatan biaya lebih digunakan sebagai cross check atas hasil penilaian dengan pendekatan data pasar. Alasannya karena nilai rumah tidak selalu sejalan dengan biaya membuatnya. Sebagai contoh, dua rumah yang dibangun dengan biaya yang sama, luas tanah dan bangunan sama, bisa bernilai berbeda jika yang satu dirancang oleh arsitek profesional sementara yang lainnya oleh seseorang yang tidak memahami kaidah rancang bangunan.
PENDEKATAN PENDAPATAN
Nah, kalau pendekatan pendapatan dalam penilaian rumah agak sulit karena pendekatan pendapatan lebih sesuai digunakan untuk income producing property (property yang menghasilkan pendapatan tertentu), seperti hotel atau restoran.
Pendekatan penilaian yang dilakukan dengan mendasarkan pada tingkat keuntungan yang mungkin dihasilkan oleh properti subjek pada saat ini dan masa yang akan datang yang selanjutnya dilakukan pengkapitalisasian untuk mengkonversi aliran pendapatan tersebut ke dalam nilai properti.
Ada 4 metodologi yang lazim digunakan dalam Pendekatan Pendapatan:
1. Gross Income Multiplier (GIM) / Net Income Multiplier (NIM)
2. Direct Capitalization
3. Discounted Cash Flow (DCF)
4. Residual Technique
Oke sekian dulu ya,
